房贷利率换锚对LPR定价的主要关注点是利率变动趋势

在动辄几十万元、数百万元的购房款面前，“房贷”几乎是每一位购房者都绕不开的话题。而今年，“房贷要不要‘换锚’LPR”“要不要再改为固定利率”成为“房贷族”必做的选择题。

2019年8月份，中国人民银行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。同年12月份，央行发布公告要求，自2020年3月1日起，个人房贷办理LPR定价基准转换需在2020年8月31日前完成。临近最后期限的2020年8月25日，工农中建邮储五大国有银行对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

如今，房贷LPR机制运行已满一年。以2019年10月8日为时间节点，新增房贷借款人及存量房贷借款人对LPR定价的感受如何?《证券日报》记者就此进行了采访调查。

今年9月份刚在北京市办理完贷款买房手续的琦琦(化名)告诉记者，她最终选择的是某国有银行的组合贷，即住房公积金贷款加商业贷款。“其中，公积金贷款额度120万元，年利率为3.25%;商业贷款额度73万元，年利率为5.20%(北京个人住房贷款定价基准为：首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55基点，一个基点等于0.01%，2020年8月份LPR报价4.65%，即4.65%+0.55%=5.20%)，每月共还贷款1万多元。因为无需选择，所以对LPR定价的主要关注点是利率变动趋势。”

“我的房贷是直接被银行转成LPR定价的。”存量房贷借款人张洁(化名)向记者透露，她于2018年在郑州市贷款购买了商品房，年利率为5.635%(基准利率上浮15%)。“转换成LPR定价后，贷款银行手机App显示，我的房贷定价基准为LPR加83.5基点。由于我约定的是每年1月1日调整，所以转为LPR后，执行利率不会立即调整，而会在2021年1月1日随LPR的变化而调整。但如果按最新LPR报价4.65%计算的话，我的房贷年利率将为5.485%，确实较原年利率划算一些。”

家住河北省邯郸市的金先生也是“房贷族”的一员，他于今年3月份自行将房贷转换成LPR定价，“转换后的房贷定价基准为LPR加-39基点，执行贷款年利率为4.26%。以前我每个月要还贷款3008.11元，以后每个月只需还贷款2959.19元，每月可节省48.92元。”

9月15日，中国人民银行货币政策分析小组发布《中国货币政策执行报告》增刊——有序推进贷款市场报价利率改革。文中指出，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，存量浮动利率贷款定价基准转换已于2020年8月末顺利完成，转换率超过92%。此外，某国有银行客服告诉记者，“我行九成存量房贷客户已转换成LPR定价”;另一家银行通州支行营业部工作人员向记者透露，“据我所知，多数存量房贷客户已转换LPR定价。”

记者注意到，被动调整为LPR定价的贷款人，还可以根据年内LPR走势再决定是不是调回固定利率。根据五大行此前发布的公告显示，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

河南省信阳市的常女士就正在纠结要不要在年底前将房贷改回固定利率。“毕竟我的贷款期限还剩不到5年，如果LPR定价上升就得不偿失了。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时建议，“LPR定价机制是市场定价行为，不建议已转换的贷款者来回调换，毕竟利率差异本身不大。”

谈及未来LPR定价的走势，严跃进表示，“预计后续LPR下调空间不大，但总体上维持较低的状态。”